漏水了怎麼辦?

購買中古屋的時候最常碰見的屋況問題就是房屋漏水，因管線多在內部，看房子或交屋的時候都不容易發現，也是法院裡很常見的民事訴訟，雖然漏水不算是重大瑕疵，但卻是買房時最不想遇到的事情。



基於民法的規定，賣方就房屋漏水應該要負擔瑕疵擔保責任，不過要注意，這個漏水瑕疵必須要是交屋前就存在的，而在交屋前未被買方知悉。



一般來說，簽約時，除了不動產買賣契約書，通常包含『不動產現況說明書』，上面會寫清楚房屋的狀況。如果賣方於不動產現況說明書中明文保證無漏水，但是在交屋後發現漏水問題的話，買方是可以向賣方請求民事損害賠償，但要先釐清責任歸屬，到底是交屋前就存在的瑕疵，還是交屋後才產生的瑕疵。



瑕疵擔保責任在民法上兩大重點是，交屋前就存在的瑕疵及發現後六個月內主張，雖然有五年的時效，但這請求權時效是泛指這個買賣標的物的所有瑕疵狀況，例如：常見的漏水、海砂、輻射或是權利瑕疵。而單就漏水而言，實務上不太會出現在交屋前已經存在的漏水狀況，卻在交屋後一兩年才發現，一般常見都會是在交屋後半年左右就會發現，這時候只要在發現後六個月，內都能主張民法上「物之瑕疵擔保責任」的主張，向賣方提出修繕請求。如果已知瑕疵的問題，卻未在六個月內通知賣方尋求解決措施的話，請求權就失效了，就會失去求償的權利。



雖然條文有規定瑕疵擔保可以「解除契約」或者「請求減少價金」，但實務上「請求減少價金」比較常見，因為一般漏水的情況通常可以修復，而『漏水屋修繕費用』與『房屋買賣總價』相比，在比例上解除契約對賣方的損失過鉅則顯失公平，買方就只能請求減少價金。除非瑕疵情節重大，例如會危害房屋結構安全的海砂屋與輻射屋等，才比較可能以請求解除契約的方式進行。





交屋前發現漏水，可要求修繕折價

除了交屋後發現漏水瑕疵之外，買屋前或房屋移轉過程中、尚未點交給買方前，若買方發現房屋漏水問題，也可要求賣方先將漏水修繕完畢，再和買方進行交易，或將修繕費用以減少價金方式折讓給買方，讓買方自行修繕，並在契約內註明賣方已盡告知房屋瑕疵的義務。

處理漏水瑕疵是一個漫長的過程，進入到民事訴訟多半兩敗俱傷，還有訴訟的相關費用和所費的時間精力，遠遠超出漏水修繕費用，如果漏水瑕疵不嚴重，建議先與賣方協商後續修繕如何處理，如有必要再訴諸法律程序解決。

【參考法條】

民法第365條第一項：買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。