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斡旋金 vs 要約書 vs 斡旋轉定<一頁式懶人包>
2025/12/5
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🏠 斡旋金、要約書、斡旋轉定一次搞懂
一、什麼是「斡旋金」？
📍本質：買方出價時支付的「誠意金、保證金」，由房仲保管。
📍目的：提升出價的可信度，增加賣方願意談的意願。
📍文件名稱可能為：斡旋金收據、斡旋契約、出價保證金收據。
✔ 斡旋金合理金額
📍市場慣例：房價的 1%～2%
例：3000 萬房子 → 30～60 萬
金額高不等於更容易成交，賣方最看重的是「價格與條件」。
✔ 斡旋金的法律效力（雙重性質）
📍賣方尚未簽字前：屬「委託處理費」或仲介信託款，買方可隨時撤回、全額退還
📍賣方簽字同意出價後（斡旋轉定）：斡旋金自動變成「定金」
具有《民法 248》預約契約效力 → 雙方有義務簽正式買賣契約
二、什麼是「要約書」？
一種「不用先付錢」的書面出價工具
填寫內政部範本要約書 → 仲介送達賣方 → 賣方書面同意後契約成立
✔ 要約書的風險：違約金通常為成交價 3%
例：2000 萬 × 3% = 60 萬違約金
反悔成本比斡旋金高很多
三、斡旋 vs 要約書怎麼選？
✔ 選擇斡旋金的情況
1. 想提升談判力
2. 希望「固定可控風險」
3. 出 10 萬斡旋金 → 風險上限就是 10 萬
✔ 選擇要約書的情況
1. 資金卡得緊、不想先付錢
2. 但需接受反悔時違約金是房價 3%
✔ 高價物件（總價 3000 萬以上）
1. 斡旋金 2% 就要 60 萬
2. 要約書違約金更高
3. 建議先找律師、代書審閱
四、什麼是「斡旋轉定」？
賣方簽署同意出價的那一刻→ 斡旋金自動變成「定金」
✔ 定金的法律效果（民法 249）
買方反悔 → 斡旋金全數被沒收
賣方反悔 → 必須加倍返還（收 10 萬 → 退 20 萬）
五、反悔時錢拿不拿得回？（關鍵在於「賣方是否簽字」）
✔ 斡旋轉定前（尚未簽字）: 斡旋金可全額無條件退還
✔ 斡旋轉定後（已簽字）: 金額視同定金，通常難以取回
六、避免斡旋被沒收的 3 大關鍵
1️⃣ 避免「貸款不足」：務必加註解約條款
在斡旋書「特別約定事項」加入：
買方貸款成數需達總價 __ 成（含）以上、利率 __% 以下；若未達則契約自動解除，全額無息退還斡旋金／定金。
2️⃣ 小心「自動轉定」文字
📍有些斡旋書會寫：賣方同意後，斡旋金自動轉為定金，不需買方再簽認。
📍避免方式：
1, 簽前逐條審閱
2. 避免勾選「自動轉定」
3. 若可能，要求「賣方同意後，需買方再確認才轉定」
3️⃣ 若想反悔：務必「搶在送達前撤回」
必須 在賣方收到斡旋書前 撤回，時間點非常重要！
撤回方式務必留證據：LINE、簡訊、Email 都要明確寫：
「本人 XXX，正式撤回對 XXXX 房屋之斡旋出價。」並截圖保留時間證明。
📝 最後總結：訣竅一句話
買房出價最怕的不是談不攏，而是「不小心成立契約」導致定金被沒收。
只要掌握：
📍斡旋金 1～2%
📍斡旋轉定後不可反悔
📍要約書違約金 3%
📍解約條款必寫
📍反悔要搶在送達前
🔍 你就能安全又聰明地完成出價流程。
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